Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln -

Schönheitsreparaturen im Zuge von anschaffungsnahen Modernisierungsmaßnahmen sind keine Werbungskosten

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind nicht als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG entstehen. Fallen auch Schönheitsreparaturen im Zuge dieser Instandsetzung und Modernisierung an, sind sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln.

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte im Streitjahr 2004 ein Grundstück samt 69 Jahre altem voll funktionsfähigen, vermieteten Zweifamilienhaus für insgesamt 205.263 € erworben. Im selben Jahr nahm er Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten vor. So tauschte er u.a. einzelne Fenster, Fensterbänke und Rolladenkästen aus, verlegte in mehreren Zimmern Laminat, tauschte Wand- und Bodenfliesen aus, entfernte Holzdecken und installierte Rigipsplatten, verputzte Wände und tapezierte sie neu. Außerdem tauschte er Badewanne, Toilettenschüssel und Waschbecken aus und erneuerte vergilbte Steckdosen.

Die Aufwendungen i.H.v. rund 31.462 € machte der Kläger als Werbungskosten bei seinen im Streitjahr erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte sie allerdings nicht an, sondern berücksichtigte sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Die hiergegen gerichtete Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Die Gründe:
Zutreffend hatte das FG den vom Kläger geltend gemachten Aufwand von rund 31.462 € nicht als nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG sofort abziehbare Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung, sondern nach § 9 Abs. 5 S. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten berücksichtigt.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Um derartige anschaffungsnahe Herstellungskosten handelte es sich hier. Die vom Kläger im Anschluss an den Erwerb durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten führten mit den Nettokosten von 31.462 € zu Aufwendungen, die über 15 Prozent der Anschaffungskosten von 205.263 € lagen.

Bei den baulichen Maßnahmen des Klägers handelte es sich auch nicht lediglich um Schönheitsreparaturen, die nicht zu den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zählen. Schönheitsreparaturen beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Darunter fallen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (so § 28 Abs. 4 Satz 3 II.BVO). Die baulichen Veränderungen im vorliegenden Fall gingen allerdings darüber hinaus und bildeten deshalb Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Der geltend gemachte Aufwand fiel zudem nicht - auch nicht zum Teil - unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG. Denn wäre diese Ausnahmevorschrift jedenfalls für einen Teil der geltend gemachten Aufwendungen anzuwenden, wären sie insoweit nicht als Herstellungskosten zu qualifizieren und könnten überdies dazu führen, dass der verbleibende Aufwand, der nicht unter die Ausnahmevorschrift fällt, die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG nicht erreichte. Letztlich sind alle Aufwendungen (auch Schönheitsreparaturen) insgesamt als Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu behandeln, wenn sie - wie hier - im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung anfallen.

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